Portales inmobiliarios en México: cuáles convienen y cuánto cuestan en 2026
En México, Inmuebles24 sigue siendo el portal de pago con más tráfico; Mercado Libre Inmuebles y Vivanuncios suman volumen a menor costo; Lamudi y Propiedades.com completan la mezcla, y Facebook Marketplace es gratis pero trae leads dispersos. El portal correcto depende de la propiedad, la ciudad y, sobre todo, de cuántos leads terminan en cierre.
Una asesora de Guadalajara nos contaba hace poco que pagaba tres portales al mismo tiempo y no sabía cuál le servía. Recibía consultas de todos, contestaba como podía y, al final del trimestre, había cerrado cuatro operaciones sin poder decir de dónde había salido ninguna. Es el caso más común que vemos: el gasto en portales crece por inercia y nadie revisa si se justifica.
Esta guía es un mapa práctico de los portales inmobiliarios en México en 2026: quién busca en cada uno, cómo cobran, cuál conviene según lo que vendes o rentas y en qué ciudad trabajas. Cerramos con el método para medir qué portal trae leads que firman, que es lo único que debería decidir dónde pones tu dinero.
¿Cuáles son los portales inmobiliarios que más se usan en México?
Hay decenas de sitios de anuncios, pero en la práctica casi todas las agencias mexicanas reparten su inventario entre seis o siete. Esta tabla resume el papel de cada uno. Los modelos de cobro cambian con frecuencia, así que tómalos como referencia y confirma condiciones con cada portal antes de contratar.
| Portal | Perfil de quien busca | Cómo cobra | Donde más rinde |
|---|---|---|---|
| Inmuebles24 | Comprador y arrendatario con intención alta, que compara muchas opciones | Paquetes mensuales para profesionales según número de avisos y nivel de exposición | Venta residencial media y alta, renta en grandes ciudades |
| Mercado Libre Inmuebles | Usuario que ya compra en Mercado Libre y llega por búsqueda amplia | Publicaciones con distintos niveles de exposición; hay opciones gratuitas limitadas | Renta, vivienda económica y media, ciudades intermedias |
| Vivanuncios | Buscador de precio, muy sensible al costo mensual o al enganche | Anuncios básicos gratuitos y planes para profesionales | Renta, vivienda de interés social, terrenos |
| Lamudi | Comprador que compara zonas y precios por metro cuadrado | Planes para agencias y desarrolladoras | Venta residencial y desarrollos |
| Propiedades.com | Comprador que investiga valores y colonias antes de contactar | Publicación gratuita con opciones de pago para destacar | Venta, como portal complementario |
| Facebook Marketplace | Público masivo, curioso, que pregunta por Messenger | Gratis (la pauta en Facebook va aparte) | Renta rápida y propiedades de precio bajo |
| Bolsa de EasyBroker | Otros asesores que buscan inventario para sus clientes | Incluida en los planes de EasyBroker | Compartir comisión y mover inventario entre colegas |
La última fila no es un portal para el público, pero en México funciona como algo parecido a una MLS: EasyBroker reúne cerca de medio millón de inmuebles que los asesores comparten entre sí, y mucha operación de comisión compartida nace ahí. Si trabajas en una plaza competida, ignorar esa bolsa es dejar fuera a un canal que no depende del comprador final.
¿Qué tipo de comprador encuentras en cada portal?
La diferencia entre portales no está tanto en el número de visitas como en la intención de quien escribe. En Inmuebles24 y Lamudi el usuario suele llegar con un presupuesto definido y una zona en mente; pide visita antes y abandona menos. En Mercado Libre y Vivanuncios el tráfico es enorme, pero mezcla compradores reales con gente que todavía está explorando si le alcanza el crédito. En Facebook Marketplace la mayoría de los mensajes son un "¿sigue disponible?" sin más datos.
Otro factor muy mexicano es el tipo de financiamiento. Una parte grande de los compradores de vivienda económica y media usa crédito Infonavit o Fovissste, solo o combinado con banco. Esos compradores tienden a buscar en portales masivos y a filtrar por precio, así que si tu inventario está en ese rango te conviene estar donde ellos buscan y aclarar en el anuncio si la propiedad acepta esos créditos. En residencial alto, en cambio, el comprador suele contactar menos y comparar más despacio, y valora un anuncio completo con planos, amenidades y costo de mantenimiento.
¿Cuánto cuesta anunciarse en los portales en México?
Los portales grandes casi nunca publican una tarifa única para profesionales: venden paquetes que se cotizan según cuántos avisos activos quieres, cuántos van destacados y en qué ciudad. Por eso dos agencias del mismo tamaño pueden pagar cantidades muy distintas. Lo que sí es estable es la estructura de cobro:
- Aviso individual: pagas por cada propiedad durante un periodo. Sirve si publicas pocas al año, pero sale caro cuando el inventario crece.
- Paquete mensual por cupos: contratas un número de avisos simultáneos (10, 25, 50...) y rotas propiedades dentro de ese cupo. Es el modelo habitual de las agencias.
- Destacados y superdestacados: un extra para que ciertos avisos aparezcan arriba en los resultados. Es donde más se dispara la factura.
- Gratis con límites: Vivanuncios, Propiedades.com, Mercado Libre y Marketplace permiten publicar sin costo o casi, a cambio de menos exposición o menos herramientas.
Para darte una idea de cómo se arma el presupuesto, piensa en dos perfiles. Un asesor independiente con 8 propiedades suele combinar un paquete pequeño en un portal de pago con publicaciones gratuitas en dos o tres más. Una agencia de cinco asesores con 60 propiedades necesita cupos amplios en Inmuebles24 o Lamudi, algún destacado para las exclusivas y presencia en Mercado Libre para renta. En el segundo caso el gasto mensual en portales suele superar con facilidad lo que paga la agencia por su CRM, y por eso medirlo deja de ser opcional.
¿Qué portal conviene según el tipo de propiedad?
No hace falta publicar todo en todas partes. Una regla útil es elegir un portal principal (donde pagas exposición) y uno o dos secundarios (gratis o baratos) según lo que tengas en cartera:
- Departamento en renta en zona urbana: Inmuebles24 como principal y Mercado Libre o Marketplace como secundarios. La renta se mueve rápido y el volumen importa.
- Casa usada de precio medio con crédito: Inmuebles24 o Lamudi como principal, Vivanuncios y Mercado Libre para captar compradores con Infonavit.
- Residencial alto y lujo: un portal de pago con buen anuncio, tu propia web y red de asesores. Los portales masivos generan mucho ruido en este segmento.
- Terrenos, bodegas y locales: Vivanuncios y Mercado Libre funcionan sorprendentemente bien; el comprador de terreno busca por precio y ubicación, no por fotos bonitas.
- Preventa y desarrollos: Lamudi e Inmuebles24 tienen secciones para desarrollos, pero aquí pesa más la pauta propia con landing y un buen seguimiento de cada prospecto.
¿Cambia la elección según la ciudad?
Sí, y bastante. En la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara la competencia dentro de los portales es tan alta que un aviso sin destacar puede quedar en la tercera página en pocos días. Ahí la ventaja no está en publicar más, sino en tener mejores fotos, precio bien puesto y respuesta en minutos. En ciudades como Querétaro, León, Puebla o San Luis Potosí hay menos anuncios por colonia y un aviso normal se ve más tiempo, así que un paquete pequeño rinde más.
En destinos de playa y en Mérida el panorama es distinto. Una parte de los compradores es extranjera o vive en otra ciudad, compra en preventa y muchas veces piensa en dólares. Los portales mexicanos funcionan, pero también conviene tener una web propia en inglés y en español, porque ese comprador investiga mucho antes de escribir. Si trabajas en la capital, revisa además nuestra guía de CRM inmobiliario para la CDMX, donde vemos cómo se reparten los leads por colonia.
¿Cómo saber qué portal te trae leads que cierran?
El error clásico es juzgar un portal por cuántos mensajes llegan. Un portal que manda 80 consultas al mes y no cierra nada es peor que uno que manda 15 y cierra dos. Lo que necesitas son tres números por portal, calculados cada trimestre:
- Costo por lead: lo que pagaste al portal en el periodo dividido entre los contactos que llegaron de ahí.
- Costo por visita: lo pagado dividido entre las visitas realizadas con leads de ese portal.
- Costo por cierre: lo pagado dividido entre las operaciones firmadas con clientes que llegaron por ese portal. Este es el que manda.
Un ejemplo con números ilustrativos de una agencia pequeña en un trimestre:
| Portal | Pagado (MXN) | Leads | Visitas | Cierres | Costo por cierre |
|---|---|---|---|---|---|
| Portal A (pago) | $15.000 | 120 | 14 | 2 | $7.500 |
| Portal B (pago) | $9.000 | 45 | 9 | 2 | $4.500 |
| Portal C (gratis) | $0 | 90 | 5 | 0 | Sin cierres |
El portal A parece el mejor porque trae más leads, pero el B consigue los mismos cierres con 40 % menos inversión. Y el C, aunque sea gratis, consume horas de atención sin resultado: no cuesta dinero, pero sí tiempo de tu equipo. Para que este cálculo sea posible, cada contacto debe tener registrado su origen desde el primer mensaje, y eso es justo lo que se pierde cuando los leads llegan por correo, WhatsApp y llamadas sin un sistema que los ordene. En los KPIs que debería medir una inmobiliaria tienes las fórmulas completas.
¿Qué papel juega el CRM con varios portales a la vez?
Dos papeles: publicar y medir. Publicar una sola vez y difundir a varios portales ahorra horas, y ya lo explicamos en la guía de integración de CRM con portales inmobiliarios. Medir es lo que casi nadie hace bien: que cada lead entre al CRM con su portal de origen, que se le responda rápido y que, cuando la operación se firme, quede claro de dónde vino.
En México la elección suele estar entre EasyBroker, por su bolsa, y herramientas que ponen el foco en la atención del lead. EasyBroker cobra según el número de anuncios (10, 25 o 50 en sus planes de entrada) y no tiene integración con WhatsApp, que es donde hoy se conversa con casi todos los prospectos. CloserBroker difunde a portales con propiedades ilimitadas desde su plan Agente ($799 MXN al mes, unos $45 USD) y su IA Sofía contesta y precalifica en WhatsApp, Messenger e Instagram las 24 horas, con un resumen para el asesor. Así el lead de las once de la noche del domingo no se enfría hasta el lunes. Si dudas entre los dos, la comparativa CloserBroker vs EasyBroker entra al detalle, y nada impide seguir usando la bolsa de EasyBroker para compartir inventario.
Un plan de 90 días para dejar de pagar portales a ciegas
- Semana 1: haz una lista de todo lo que pagas hoy en portales, con monto mensual y número de avisos.
- Semana 2: define un campo de origen obligatorio para cada lead y úsalo sin excepciones, incluso con los que llaman por teléfono.
- Mes 1 a 3: mide tiempo de respuesta por portal. Un portal caro con leads atendidos tarde siempre va a parecer malo.
- Día 90: calcula costo por cierre de cada portal, recorta el peor y mueve ese dinero al que mejor convierte o a destacar tus exclusivas.
- Repite cada trimestre: el rendimiento de un portal cambia con tu inventario y con la temporada.
Con este ejercicio, la mayoría de las agencias descubre que puede pagar menos portales y cerrar lo mismo, o pagar los mismos y cerrar más. La diferencia casi nunca está en el portal, sino en lo que pasa con el lead después de que escribe.
Nuestra recomendación rápida
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el portal inmobiliario más usado en México?
Inmuebles24 es el portal de pago con más tráfico y el que más agencias usan como principal, sobre todo en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Mercado Libre Inmuebles y Vivanuncios también reciben mucho tráfico, con un público más sensible al precio. Lo ideal es combinar un portal principal con uno o dos secundarios según tu inventario.
¿Dónde publicar una propiedad gratis en México?
Vivanuncios, Propiedades.com y Facebook Marketplace permiten publicar sin costo, y Mercado Libre tiene opciones gratuitas con exposición limitada. Funcionan bien para renta y propiedades de precio bajo. A cambio, la exposición es menor y los leads llegan menos filtrados, así que necesitas responder rápido y calificar bien antes de agendar visitas.
¿Cuánto cobra Inmuebles24 a una inmobiliaria?
Inmuebles24 vende paquetes para profesionales que se cotizan según el número de avisos simultáneos, los destacados que quieras y la ciudad. Por eso no hay un precio único público. Pide cotización de dos o tres tamaños de paquete y compáralos con tu costo por cierre actual antes de subir de nivel.
¿Conviene publicar la misma propiedad en todos los portales?
No necesariamente. Publicar en todos multiplica el trabajo de atención y no siempre suma cierres. Es mejor elegir un portal principal de pago y uno o dos secundarios según el tipo de propiedad. Si usas un CRM que difunde a varios portales, el costo de publicar baja, pero sigue valiendo la pena medir cuál convierte.
¿Cómo sé qué portal me trae más ventas?
Registra el origen de cada lead desde el primer contacto y, cada trimestre, divide lo que pagaste a cada portal entre las operaciones cerradas con clientes que vinieron de ahí. Ese costo por cierre es más útil que el número de leads, porque un portal con muchas consultas puede cerrar menos que otro con pocas.
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